Trước thực trạng giá nhà vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, việc sửa đổi Luật Nhà ở được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo động lực thu hút doanh nghiệp và mở ra cơ hội an cư thực tế…

Ngày 22/7/2026, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức hội thảo “Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)”. Đây là hai đạo luật trụ cột có ảnh hưởng sâu rộng đến cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản và đời sống an cư của hàng triệu hộ gia đình, dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026.

LUẬT HÓA CÁC CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

Phát biểu tại hội thảo, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, cho rằng việc Bộ Tư pháp đồng chủ trì các hội thảo tham vấn ý kiến doanh nghiệp và người dân thể hiện trọng trách rất nặng nề của ngành tư pháp trong quy trình xây dựng pháp luật hiện nay.

Đặc biệt, Phó Tổng Thư ký nhấn mạnh yêu cầu đổi mới tư duy đó xuất phát từ chính đòi hỏi của thực tiễn. Giá nhà ở tại các đô thị lớn đang tăng rất cao, khiến đại đa số người dân có nhu cầu ở thực rất khó tiếp cận. Trong tờ trình của Chính phủ, chúng ta thấy rất rõ: chi phí nhà ở lên đến mức 30-35% thu nhập hộ gia đình mới được xem là ngưỡng hợp lý; trong khi đó, giá nhà ở thương mại hiện nay có thể đòi hỏi đến 18-20 năm thu nhập của một hộ gia đình điển hình.

Tờ trình của Chính phủ cũng thẳng thắn thừa nhận giai đoạn mới cần phải chú trọng phát triển nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Bài toán an cư cho người dân đòi hỏi những chính sách thực sự đột phá và thực tiễn hơn.

Báo cáo tại hội thảo về những điểm mới của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thừa nhận Luật Nhà ở năm 2023 đã được ban hành và thực thi trong một thời gian chưa dài. Tuy nhiên, với những yêu cầu mới của Đảng, Nhà nước về việc sắp xếp, điều chỉnh lại địa giới hành chính, thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, và đặc biệt là những chỉ đạo quan trọng về đổi mới chính sách phát triển nhà ở của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, việc nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở là vô cùng cần thiết.

Theo ông Dũng, dự thảo lần này được soạn thảo với tinh thần thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, đường lối của Đảng; luật hóa các cơ chế, chính sách về phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội đã được kiểm chứng qua thực tiễn; cắt giảm, đơn giản hóa các thủ tục hành chính và điều kiện đầu tư kinh doanh; tạo môi trường thuận lợi cho phát triển nhà ở trong thời gian tới; tháo gỡ khó khăn, điểm nghẽn và bảo đảm tính đồng bộ với các pháp luật liên quan (như Luật Đất đai, Luật Quy hoạch...).

Do đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thiết kế gồm 13 chương, 146 điều (giảm tới 52 điều, tương đương 25% so với luật hiện hành). Cơ bản kế thừa Luật Nhà ở 2023 nhưng bổ sung thêm các loại hình: Nhà ở cho thuê; nhà ở thương mại giá phù hợp; nhà ở có mục đích lưu trú (Condotel, Officetel...); chung cư có thời hạn.

Đặc biệt, dự thảo đẩy mạnh phân cấp, phân quyền triệt để cho chính quyền địa phương. Theo dự thảo, có 20/21 thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương. Lược bỏ các quy định quá chi tiết, chồng chéo với các luật khác hoặc không còn phù hợp với thực tiễn.

CHUYỂN DỊCH TƯ DUY LẬP PHÁP, LẤY NGƯỜI DÂN VÀ DOANH NGHIỆP LÀM TRUNG TÂM

Góp ý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, băn khoăn về khái niệm “nhà ở thương mại giá phù hợp”. Theo ông, định nghĩa của “nhà ở thương mại giá phù hợp” là thế nào, nếu không cẩn thận chúng ta bị lẫn lộn giữa nhà ở chính sách, nhà xã hội và nhà ở giá phù hợp.

Trong khi báo cáo của Ngân hàng Thế giới đã chỉ ra, với thu nhập trung bình của người Việt Nam hiện nay, nếu chỉ dành 1/3 thu nhập để tiết kiệm thì người dân Việt Nam mất tới 78 năm mới mua được nhà. Còn nếu dùng toàn bộ thu nhập để mua, sẽ mất 28,6 năm. Do đó, bài toán an cư đòi hỏi những chính sách thực sự đột phá, thực tiễn và tinh thần kiến tạo rõ nét.

Ông Hiệp kiến nghị nên đưa ra công thức định lượng cụ thể dựa trên thu nhập trung bình của từng địa phương, vì thu nhập ở Hà Nội sẽ khác với các địa phương khác như Lai Châu hay Điện Biên.

“Một người thu nhập trung bình ở Hà Nội khoảng 16 triệu đồng/tháng, nếu dành toàn bộ tích lũy trong 15 năm thì mức giá nhà khoảng 40 triệu đồng/m2 là phù hợp”, ông Hiệp phân tích; đồng thời nhấn mạnh, để doanh nghiệp hào hứng tham gia, luật phải quy định rõ ưu đãi giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (ví dụ từ 20% xuống 15%) thay vì các ưu đãi khó thi hành như hỗ trợ ngân sách giải phóng mặt bằng hay vay vốn ưu đãi từ ngân hàng thương mại vốn rất phi thực tế.

Ở góc độ pháp lý chuyên sâu, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Chuyên gia pháp lý bất động sản độc lập, cho rằng quy định về thời hạn hạn chế chuyển nhượng giữa nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội chưa thống nhất. Trong khi dự thảo quy định cứng thời hạn 05 năm đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, thì đối với nhà ở xã hội lại giao Chính phủ quy định. Việc áp dụng hai cơ chế khác nhau đối với các loại hình nhà ở có cùng mục tiêu chính sách là chưa thật sự hợp lý và làm giảm tính linh hoạt trong quá trình điều hành

Bên cạnh đó, dự thảo chưa phân biệt bản chất giữa các nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội. Điểm e khoản 1 Điều 85 áp dụng chung cơ chế hạn chế chuyển nhượng đối với mọi đối tượng mua nhà ở xã hội, trong đó có đối tượng quy định tại điểm k khoản 1 Điều 48 là người bị Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở. Đây là nhóm đối tượng có tính chất đặc thù. Theo Dự thảo Luật và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP ngày 13/02/2026, họ được mua nhà ở xã hội mà không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập. Việc hỗ trợ nhóm đối tượng này không xuất phát từ chính sách an sinh đối với người có khó khăn về nhà ở hoặc thu nhập, mà nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người bị Nhà nước thu hồi đất.

Vì vậy, việc áp dụng cùng cơ chế hạn chế chuyển nhượng như đối với các nhóm chính sách xã hội khác chưa phản ánh đúng bản chất của chính sách và cần được nghiên cứu theo hướng có cơ chế riêng.

Do đó, luật sư Phạm Thanh Tuấn đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 32 theo hướng bỏ quy định cứng về thời hạn tối thiểu 5 năm, thay bằng quy định: "Bên mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại nhà ở trong thời hạn theo quy định của Chính phủ" để bảo đảm thống nhất với cơ chế áp dụng đối với nhà ở xã hội và tạo điều kiện cho Chính phủ chủ động điều chỉnh thời hạn phù hợp với từng giai đoạn phát triển của thị trường.